Wat als we de plint niet langer zien als sluitpost, maar als startpunt?

Die vraag stond centraal tijdens de Corpovenista-bijeenkomst op 7 mei bij Vidomes in Delft. Te gast was Jeroen Mens, senior projectleider en onderzoeker bij Platform31 en mede-auteur van de publicatie Betaalbare ruimte voor ondernemerschap in de wijk. In deze publicatie, een verkenning genoemd, onderzochten Jeroen Mens en Jorn Koelemaij welke kansen en knelpunten er zijn voor woningcorporaties bij de verhuur van bedrijfs- en maatschappelijke ruimten in wijken.

Het onderwerp raakte direct aan een bredere vraag: hoe ver reikt de maatschappelijke rol van corporaties? En wat betekent leefbaarheid wanneer we die niet alleen verbinden aan woningen, maar ook aan voorzieningen, werk, ontmoeting en lokale bedrijvigheid?

Sterke wijken bestaan niet uit woningen alleen

In veel steden staat betaalbare werkruimte onder druk. Kleinschalige ondernemers, makers, kunstenaars en maatschappelijke initiatieven vinden steeds moeilijker een plek. Tegelijkertijd staat de leefbaarheid in kwetsbare wijken onder spanning.

Juist daar hebben corporaties vaak veel bezit. En juist daar liggen, letterlijk op straatniveau, kansen in de plinten van woongebouwen.

De verkenning laat zien dat de bestaande regelgeving meer ruimte biedt dan vaak wordt gedacht. De Woningwet biedt corporaties, onder voorwaarden, mogelijkheden om via bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed bij te dragen aan de fysieke en maatschappelijke leefbaarheid in de directe omgeving van hun bezit.

Van verdienmodel naar maatschappelijke waarde

Een belangrijke bevinding is dat bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed binnen corporaties nog vaak financieel wordt benaderd. Begrijpelijk, gezien de grote woningbouwopgave en druk op betaalbaarheid. Tegelijkertijd laat de verkenning zien dat een puur financiële bril kansen laat liggen.

Want juist in plinten kan maatschappelijke waarde ontstaan: een wijkcafé, werkplaats, buurtinitiatief, zorgfunctie of lunchroom die ontmoeting en lokale betrokkenheid stimuleert.

Praktijkvoorbeelden uit de publicatie maakten dit concreet. Zo kwamen onder meer het WIJcafé in Delft van Woonbron, Pitch je plan van Rochdale, Je Eigen Zaak van Woonin en de Woensel Westside Stores van Trudo aan bod. Voorbeelden waarin betaalbare ruimte niet alleen ondernemerschap ondersteunt, maar ook bijdraagt aan sociale cohesie en levendigheid in de wijk.

Niet de regelgeving, maar financiering schuurt

Opvallend genoeg bleek regelgeving minder beperkend dan vooraf werd gedacht. Tijdens de gesprekken met corporaties kwam een ander knelpunt nadrukkelijker naar voren: financiering.

Wie betaalt de maatschappelijke waarde die niet direct in de huurprijs past? Hoe verantwoord je huurkorting of een ingroeimodel? En hoe weeg je preventieve waarde mee in een exploitatieberekening?

Juist daarover ontstond tijdens de bijeenkomst een levendige discussie. Want wanneer is een bijdrage aan leefbaarheid concreet genoeg om af te wijken van een commerciële benadering? En hoe voorkom je willekeur?

Tegelijkertijd was er brede herkenning dat corporaties, zeker in wijken waar zij veel bezit hebben, niet alleen naar woningen kunnen kijken. De kwaliteit van de buurt vraagt óók aandacht voor voorzieningen, ontmoeting en levendigheid op straatniveau.

De plint vraagt om samenwerking

Een andere rode draad was het belang van samenwerking en zorgvuldig matchen van functies en ondernemers aan een buurt. Verhuur van BOG en MOG vraagt andere expertise dan woningverhuur: kennis van de wijk, gevoel voor leefbaarheid en zicht op wat een straat of buurt nodig heeft.

Daarmee werd ook duidelijk dat dit geen opgave is die corporaties alleen kunnen dragen. Het raakt aan wonen, economie, zorg, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling tegelijk. Juist daarom vraagt het om samenwerking tussen corporaties, gemeenten en andere betrokken partijen.

Conclusie: niet óf, maar onder welke voorwaarden

De vraag waarmee Jeroen Mens zijn presentatie opende, kwam aan het einde opnieuw terug: moeten woningcorporaties zich bezighouden met de verhuur van BOG en MOG?

Het antwoord vanuit de bijeenkomst was niet simpelweg ja of nee. Eerder: ja, mits zorgvuldig. Wanneer het aantoonbaar bijdraagt aan de leefbaarheid van de wijk. Wanneer de afweging transparant is. En wanneer corporaties dit niet alleen hoeven te doen.

Betaalbare ruimte voor ondernemerschap raakt daarmee aan een grotere vraag: wat hebben vitale buurten nodig om ook op langere termijn leefbaar, gemengd en verbonden te blijven?

Precies dat maakte deze middag tot een waardevol gesprek voor Corpovenista: samen onderzoeken waar het schuurt, welke ruimte er is, en wat de maatschappelijke opdracht van corporaties vandaag van ons vraagt.

Nieuwsgierig naar de gehele publicatie? Deze kun je downloaden op de site van Platform31.